STS 1810/2022: Ampliación del criterio interpretativo respecto a la exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual en el IRPF

El Tribunal Supremo, en su sentencia 1810/2022 de fecha 29 de abril de 2022, aborda una cuestión crucial en el ámbito de la fiscalidad personal: la correcta interpretación de la exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF, en adelante). Esta sentencia no solo clarifica la normativa aplicable, sino que también establece un importante precedente para futuros litigios.

En primer lugar, hay que recordar que, si una persona transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinvierta en la adquisición de otra vivienda que vaya a ser su vivienda habitual. Esta reinversión debe efectuarse en un plazo no superior a dos años, o posteriores o anteriores a la venta, y si el importe de la reinversión es inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se consideraría exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

Pues bien, la cuestión litigiosa en debate era si para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en la adquisición de vivienda habitual se debía considerar únicamente el importe efectivamente desembolsado dentro del plazo de dos años desde la transmisión de la vivienda anterior, o si también podría incluirse las cantidades de un préstamo que se solicita para destinar a la adquisición de la vivienda.

La parte recurrente, argumentó que la reinversión debe entenderse desde un punto de vista jurídico-económico, incluyendo tanto el dinero efectivamente desembolsado como las cantidades provenientes de un préstamo destinado a la nueva adquisición, siempre que se cumplan los plazos establecidos por la ley. 

En contraposición, la Abogacía del Estado defendió que la interpretación realizada por la Administración Tributaria y la sentencia recurrida eran correctas, al limitar la reinversión a los importes efectivamente desembolsados dentro del plazo de dos años (es decir, sobre la parte del préstamo hipotecario pagado durante los dos años posteriores o anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual). Según esta interpretación, la reinversión implica el uso de los fondos obtenidos por la venta de una vivienda en la adquisición de otra, y no debería considerarse como reinversión el importe de un préstamo que se amortiza después de este periodo.

El Tribunal Supremo, remitiéndose a su sentencia del 1 de octubre de 2020, concluyó que la reinversión no debe interpretarse de manera restrictiva. Según el alto tribunal, para aplicar la exención por reinversión, es suficiente con que el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda se utilice en la adquisición de la nueva, independientemente de que el importe provenga de un préstamo que se amortice posteriormente, siendo muy claro al declarar que “Ni el art.36 LIRPF (Real Decreto Legislativo 4/2004) ni el art.39 RIRPF (Real decreto 1775/2004) establecen que el importe de la “reinversión” deba entenderse solamente por el importe desembolsado no considerando el importe de la financiación ajena dispuesta”.

Es decir, determinó que tanto la ley como el reglamento aplicable no establecen que la reinversión deba limitarse al importe desembolsado dentro del plazo de dos años, ni excluyen las cantidades financiadas por un tercero, concluyendo que «para aplicar la exención por reinversión no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda, siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble».

En consecuencia, el Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, anulando la sentencia impugnada y resolviendo en favor del recurrente. 

Desde una perspectiva técnica y fiscal, esta sentencia amplía y flexibiliza significativamente el criterio interpretativo respecto a la exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual en el IRPF, reconociendo que debe considerarse como reinversión no solo el dinero efectivamente desembolsado dentro del plazo de dos años, sino también las cantidades provenientes de préstamos, sin perjuicio de su amortización posterior, lo que proporciona mayor flexibilidad financiera y equidad en la aplicación de esta exención fiscal.