Análisis de la Sentencia 877/2024, de 19 de junio de 2024, del Tribunal Supremo: Indemnización por clientela en contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda. 

El Tribunal Supremo, en su Sentencia 877/2024, de 19 de junio de 2024, ha sentado un precedente importante sobre el derecho a la indemnización por clientela en contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda, abordando cuestiones clave sobre la protección del arrendatario comercial al término de su contrato.

El litigio se originó cuando Fox Old, S.L., que había explotado un bar en un local comercial arrendado a Danisa World, S.L. durante más de una década, reclamó una indemnización de 96.000 euros al finalizar su contrato. Alegaba que el nuevo arrendatario, que continuó con la misma actividad comercial bajo el mismo nombre comercial, se había beneficiado de la clientela que Fox Old había generado durante años. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ampara este tipo de reclamaciones, permitiendo al arrendatario recibir una compensación si su actividad comercial ha generado un valor que el nuevo ocupante o el propio arrendador aprovechan tras la finalización del contrato.

Contexto legal y objetivos de la indemnización

El artículo 34 de la LAU se incorporó con la finalidad de proteger al arrendatario de locales comerciales que, tras años de esfuerzo en la fidelización de clientes, se ven obligados a abandonar el local por el término del contrato, pero cuyo esfuerzo se traduce en un beneficio para el arrendador o el nuevo arrendatario. Este derecho a indemnización no es automático, sino que está condicionado al cumplimiento de ciertos requisitos que han sido reiterados y clarificados por el Tribunal Supremo en esta sentencia.

Requisitos para la indemnización por clientela

El Tribunal Supremo, en su sentencia, destacó los elementos esenciales para que el arrendatario tenga derecho a reclamar la indemnización por clientela, entre los que se incluyen:

1. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: El contrato debe referirse a un local que se haya destinado a una actividad comercial de venta al público, como es el caso de bares, tiendas u otras actividades similares. Este requisito excluye otros usos, como almacenes u oficinas que no implican la interacción directa con clientes. En este caso, el arrendatario destinó el local a la actividad de bar con terraza. 
   
   
2. Actividad comercial de venta al público por un mínimo de cinco años: Para poder reclamar la indemnización, el arrendatario debe haber explotado el local con una actividad comercial que genere clientela durante al menos cinco años. Este plazo asegura que la clientela ha tenido tiempo de consolidarse y representa un valor que puede ser aprovechado por el nuevo arrendatario o el propio arrendador. En este caso, el arrendatario explotó el local desarrollando la actividad de bar durante 12 años. 
   
   
3. Propuesta de renovación del contrato: El arrendatario debe haber manifestado, al menos con cuatro meses de antelación al término del contrato, su voluntad de renovar el arrendamiento por un plazo mínimo de cinco años, ajustándose al precio de mercado. Este punto es clave, ya que demuestra que el arrendatario estaba dispuesto a continuar con la explotación del negocio. En este caso, el arrendatario comunicó en tiempo y forma su voluntad de prorrogar el contrato por un plazo de 10 años, a lo que la arrendadora se opuso. 
   
   
4. El nuevo arrendatario o el propio arrendador deben aprovechar la clientela generada: La indemnización procede únicamente si el arrendador o un nuevo inquilino continúan la misma actividad en el local y se benefician de la clientela que el arrendatario anterior había generado. En este caso, la nueva empresa arrendataria continuó la explotación del bar con el mismo nombre comercial y parte del personal, lo que fue un indicativo claro para el tribunal de que la clientela estaba siendo transferida.

Resolución del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo confirmó la procedencia de la indemnización por clientela a favor de Fox Old, S.L., desestimando el recurso de Danisa World, S.L.. El Supremo enfatizó que la prórroga de dos años acordada entre las partes no implicaba una renuncia tácita a la indemnización por clientela, ya que la ley exige que tal renuncia sea explícita y claramente recogida en el contrato. Además, el hecho de que el nuevo arrendatario continuara con la misma actividad comercial fue determinante para la concesión de la indemnización.

El tribunal calculó la indemnización en 96.000 euros, basándose en una mensualidad de la renta por cada uno de los 14 años que duró el contrato, conforme a lo previsto en el artículo 34 de la LAU.

Conclusiones

Este fallo del Tribunal Supremo es un recordatorio para los arrendadores de locales comerciales sobre la importancia de gestionar adecuadamente las extinciones de contratos. La indemnización por clientela es un derecho renunciable, pero solo cuando se pacta expresamente en el contrato. Si no se prevé una cláusula que excluya este derecho, los arrendadores podrían verse obligados a compensar al arrendatario saliente si el nuevo ocupante del local se beneficia de la clientela preexistente.

🔗 Para más detalles sobre esta sentencia y su impacto en el sector de los arrendamientos comerciales, puedes consultar el texto completo aquí STS 3542/2024 – ECLI:ES:TS:2024:3542 – Poder Judicial.