El arrendamiento financiero inmobiliario, implicaciones y ventajas fiscales

Las empresas tienen a su disposición una interesante modalidad de financiación para la adquisición de un inmueble destinado a su actividad (bien sea un local, una nave industrial o una oficina administrativa): el arrendamiento financiero (leasing) inmobiliario.

A diferencia de la compra con préstamo hipotecario, en el leasing es la entidad financiera la que compra el bien y cede su uso, a cambio del pago de una cuota periódica, por un período determinado, al final del cual el usuario dispone de un derecho de opción de compra, que puede ejercer por un importe muy reducido (valor residual).

En los últimos años, las entidades financieras permiten la posibilidad de financiar con un leasing inmobiliario hasta el 100% del coste del bien a adquirir.

Para la opción entre la elección de un préstamo hipotecario y un leasing inmobiliario como forma de financiación de la compra de un inmueble, no sólo se debería valor evidentemente el coste financiero de ambos contratos (normalmente, los intereses aplicados en los leasings son superiores a los de los préstamos hipotecarios), sino también las implicaciones fiscales de los mismos.

En cuanto a la aplicación de la tributación indirecta en el contrato de leasing inmobiliario, las cuotas periódicas que el arrendatario abona al arrendador financiero quedan siempre sujetas a IVA y no exentas. El IVA se devenga con cada cuota (también sobre la parte de esta correspondiente al coste financiero), y el arrendatario financiero como regla general tendrá derecho a deducirlo. 

Si, como ocurre normalmente, el leasing se formaliza en escritura pública (obligatoria para que pueda ser inscrito en el Registro de la Propiedad), quedará sujeto a AJD, siendo su base imponible la suma de todas las cuotas, es decir, la parte correspondiente a la recuperación del coste del bien y la parte de los intereses financieros, pero no el IVA ni el valor residual por el que podrá ejercitarse la opción de compra.

Por último, el ejercicio de la opción de compra por el arrendatario financiero estará siempre sujeto y no exento de IVA, por lo que, al formalizarse en escritura pública, tributará por AJD. La base imponible del AJD será, según criterio mayoritario, únicamente el importe del valor residual.

Los beneficios fiscales más relevantes del leasing se dan en la tributación directa, en la deducción aplicable por la empresa en el Impuesto sobre Sociedades (IS), tanto por la amortización del inmueble como por los costes financieros. 

En este punto, es imprescindible señalar que, pese a que en el leasing el arrendatario no es propietario del inmueble, a efectos contables se le considera como tal y, por tanto, debe registrar el inmueble como activo y amortizarlo en consecuencia.

La ley del IS prevé un régimen fiscal especial para los leasings inmobiliarios que cumplan ciertos requisitos, entre ellos los siguientes: que el arrendador sea una entidad de crédito (española o extranjera) o un establecimiento financiero de crédito (español, no extranjero) y que la duración del contrato sea de al menos 10 años. 

Las reglas especiales e interesantes aplicables son las siguientes:

• Amortización del inmueble: La parte de la cuota correspondiente a la recuperación del coste del bien (excluida la parte relativa al suelo, que no se amortiza) es deducible con el límite del coeficiente lineal anual máximo indicado anteriormente multiplicado por 2 (y a su vez duplicado si la antigüedad de la construcción es superior a 10 años y multiplicado por 1,5 si al arrendatario le es aplicable el régimen especial de entidades de reducida dimensión, sea o no nuevo el inmueble). 

Es decir, el leasing inmobiliario permite amortizar aceleradamente el inmueble (en la mitad o, tratándose de empresas de reducida dimensión, en la tercera parte del tiempo en comparación con una compraventa ordinaria). 

El exceso que no pueda deducirse en un ejercicio podrá ser deducido en los siguientes sin limitación temporal.

• Deducción de la cuota: La parte de la cuota correspondiente a la carga financiera es deducible íntegramente, sin que se apliquen los límites a la deducibilidad de gastos financieros.

Por tanto, el leasing inmobiliario permite convertir en gasto la inversión realizada en el inmueble más rápidamente, a través de una amortización acelerada y gracias a la no aplicación del límite a la deducibilidad de gastos financieros. 

Este efecto fiscal (que no supone propiamente un ahorro sino un diferimiento de la tributación) aumenta la rentabilidad financiera de la empresa y debe ser tenido en cuenta como un factor fundamental a la hora de decidir entre el leasing inmobiliario y la compra con préstamo hipotecario.