De la vivienda habitual al arrendamiento de temporada: un cambio de tendencia en fraude de ley

Artiaga Elordi Artiaga Elordi
8 de febrero de 2024 Artículo escrito por María Valls

Tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se han incrementado los intentos de fraude a través de la simulación de contratos de alquiler de temporada que, en realidad, son contratos de vivienda habitual. Por ello, en este artículo queremos examinar las singularidades de este fenómeno al analizar ambas modalidades contractuales, junto con sus características distintivas.  

Partiendo de las definiciones establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, para determinar si estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda o para uso distinto, como el arrendamiento de temporada, hay que estar a lo dispuesto en el artículo 2 de la LAU, el cual establece de forma expresa que: “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Si la vivienda no cumple con alguna de estas características, nos encontraremos ante un arrendamiento de “uso distinto al de vivienda”, regulado en el artículo 3 de la LAU y que, aunque se trate de una vivienda, no está sujeto a las normativas específicas aplicables al arrendamiento de vivienda residencial.

La calificación de un contrato de arrendamiento de vivienda depende de que el inmueble se destine a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En cambio, nos encontraremos ante un contrato de temporada cuando la vivienda se utilice como residencia de manera transitoria, sin llegar a constituir el domicilio permanente del arrendatario. 

En este contexto, según lo establecido por la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999, la característica fundamental que define los arrendamientos de temporada es haber acordado el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda durante un plazo acordado, para habitarla de manera transitoria y por razones diversas. Este requisito de temporalidad debe interpretarse de manera amplia y flexible cuando sea evidente que el uso y la ocupación del inmueble responden a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales, que han sido expresamente elevadas a la condición de causa por las partes. Por tanto, el requisito de la temporalidad guarda relación con la finalidad a la que va encaminado el arrendamiento que se pretende ocupar, y así viene pronunciándose la doctrina jurisprudencial. 

En esta línea, los Tribunales en sus recientes sentencias consideran la existencia de fraude de ley en supuestos de contrato de temporada que, en realidad, no hacen sino enmascarar un contrato destinado al uso de vivienda. En concreto, la Audiencia Provincial de Baleares en su sentencia de 7 de marzo de 2023, establece que, a pesar de denominarse contrato de temporada, se ha demostrado que el arrendatario ocupa el inmueble de manera continua como vivienda habitual, por lo que la duración debe regirse por la LAU. En términos similares se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Málaga en su sentencia de 23 de enero de 2023, al considerar que los contratos de arrendamiento de temporada celebrados en fraude de ley, al sucederse varios para cubrir la necesidad habitacional del arrendatario y su familia, no han expirado, ya que se aplican los plazos legales del arrendamiento de vivienda, y, por último, la Audiencia Provincial de Las Palmas, en su sentencia de 7 de octubre de 2022, entiende que cuando la cadena de contratos de arrendamiento por periodos cortos encubre un arrendamiento continuado, intentando evitar los derechos arrendaticios sobre plazo y prórroga, se aplica las disposiciones legales previstas en la LAU. 

En resumen, los elementos que configuran el arrendamiento de temporada son: el hecho de no constituir la residencia habitual del arrendatario, y la falta de vocación de permanencia o de satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. Así, la clave en este contexto radica en que la temporalidad quede debidamente acreditada y justificada, asegurando que existe una finalidad y una necesidad que se satisfaga con el carácter temporal del contrato de arrendamiento. 

Por todo ello, es esencial resaltar los problemas derivados de la repetición de la misma relación contractual a lo largo de los años, con el propósito de evitar las restricciones establecidas por la LAU. Si por error o fraude se intenta la vía del contrato de temporada para eludir el de vivienda, la jurisprudencia actual es muy contundente al respecto. Por tanto, es necesario ser precavidos con la modalidad contractual que se elige, con las cláusulas que se introducen y la forma en que se redactan, a fin de evitar problemas legales en el futuro. 

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