Régimen de sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas

El Régimen de Sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda, regulado en el Capítulo III del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante LIS), es un régimen especial, dirigido a sociedades cuya principal actividad económica sea el arrendamiento de viviendas en el territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, y que además cumplan los siguientes requisitos:

• Realización de una actividad económica, se exige tener una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
• Debe contar con un mínimo de 8 viviendas arrendadas o, al menos ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo.
• Deberán permanecer arrendadas u ofrecidas al arrendamiento durante al menos 3 años.
• Se deberá contabilizar de forma separada el arrendamiento y la promoción y, a su vez cada inmueble, desglosando que importe corresponde a cada vivienda local o finca en la que estos formen parte.
• Si se ejercen otras actividades complementarias (tales como el alquiler de trasteros o plazas de aparcamiento), como mínimo el 55% de las rentas obtenidas deben derivar de la actividad del arrendamiento de viviendas o, al menos que el 55% del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que tengan derecho a la aplicación de la bonificación.

Se trata de un régimen opcional (solicitud expresa a la Administración Tributaria de su aplicación), siendo de aplicación a partir del periodo impositivo posterior a la comunicación de su acogimiento a la AEAT. 

Lo más interesante de este régimen de sociedades es la bonificación aplicable a los rendimientos derivados de la actividad de alquiler a la que se tiene derecho. Desde el 01.01.2022 la bonificación aplicable es del 40% (antes del 01.01.2022 ascendía al 85%). Esta bonificación se aplicará sobre la cuota íntegra de las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos mencionados anteriormente. 

Hay que tener en cuenta, que las sociedades que apliquen este régimen tendrán limitada la aplicación del incentivo de reserva de capitalización, dada la incompatibilidad de esta con las rentas bonificadas. 

En materia de IVA hay que saber que se aplicara el tipo reducido del 4%, y no del 10% a las viviendas que sean adquiridas por entidades que apliquen el régimen especial, previa comunicación al transmitente.

Por último, destacar que, cuando se repartan dividendos a un holding con cargo a las rentas a las que haya resultado de aplicación esta bonificación, la exención prevista en el artículo 21 de la LIS para evitar la doble imposición de dividendos (en la actualidad un 95%) se aplicara sobre el 50% de su importe. Si el reparto de dividendos es a socio persona física, no debemos considerar particularidad alguna, y será una renta que integrar en la base imponible del ahorro.

No obstante, es recomendable explorar diversas alternativas para mejorar la tributación de la actividad de arrendamiento, la cual cada vez requiere mayor profesionalización y conlleva la necesidad de un análisis pormenorizado que permita optimizar la carga impositiva de la actividad.